非常感谢能邀请我来就房地产市场话题进行分享，非常荣幸能够再次来到中国发展论坛。首先来谈一谈日本美国和中国的房价题目：
来看一看在日本美国和中国的房价，在泡沫期的变化。美国的房价从上世纪90年代到2007年增长的幅度比日本在80年代到90年代早期的增长幅度还要大。中国在21世纪前十年的中期房价增长，看上往不是特别明显及但是中国房价城市百分之比的变化是非常明显的，有些人说现在的情况比官方的数据可能要严重很多。
首先导致的缘由是甚么呢?首先是宏观政策组合的角色。日本的政策主要偏向于通过和国际合作，稳定国内经济来进一步稳定美元币值。美国呼吁日本往刺激国内的需求，这样就使得日本国内货币政策非常宽松。这样的宽松政策和紧缩性的财政政策，带来了非常不平衡的政策组合。而紧缩性的财政政策又导致了新发行的日本政府债券的不足，减少银行的投资选择，让他们更多的进行高风险方面的投资，包括进行房地产方面的投资。
日本银行一方面是要保证整体价格水平的稳定，但是并没有特别留意到资本价格上升这样的一个事实。就像红线显示的，在1987年年底整个的折现率，2.55的折现率以后，日本银行基本到1989年之前基本没有改变基本的折现率。
在这三年当中，日本的地价上涨了13%，比同期的消费价格指数1%的增长超过10倍以上。美国1990年到2007年的房地产泡沫，最多的是对经济环境的过分自信，或是过分信心酿成的。主要是包括信息技术的革命等等，这样就带来了长时间的资本流进和长时间利率的降落。而美联储不愿意在那个时候就戳破，恢复的是帮联邦资金的储备利率，从2003年到2004年基本保持了一年1%的低水平，同时房地产的价格和股市出现了大幅飙升的情况。所以说美联储应当存在一定的责任，没有从日本的教训当中学习经验。
货币方面的数目一些指标，也需要我们特别留意。就像红线显示的，在日本出现了两位数字的增长，而在泡沫幻灭以后，货币供给迅速的收缩，这样就给经过带来了更多负面的压力。实际上我们2005年到2009年，从灰线当中可以看到美国同期的 [http://www.fwJIa.cOM 欢迎您访问氏家纯一：地方政府应当被答应发行地方债范..文.家 ] 货币类似的波动情况。
第二个就是影子银行体系扮演的角色，向房地产输进贷款里面。在日本三个和房地产相干的产业，非银行机构房地产和建筑行业整体的接受贷款量，在泡沫期整体银行占到了25的水平，假如我们算上从银行贷出的住房低压贷款，和政府住房项目，占总贷款的水平大概超过50%。
房地产相干的银行贷款包括住房贷款，在中国也最近出现了大幅迅速的上升。现在可以看到，现在大概只占了整个银行贷款的20%的水平。这样的一个数据并没有告知我们哪些通过由地方政府，顺利的投资，投资平台发出的信用流进房地产的部份。因此一个合逻辑的解决方案，就是地方政府应当被答应发行地方债，同时对房地产持有应当进行征税。
假如这样的一种资金另外可取得的途径被以为是合适的，第三点就是我们能不能提早找到这些房地产泡沫出现的信号呢?有一些经济学家他们开发出了一系列的金融的指标，评估对房价是否是和经济价格是相辅相成的。主要包括房地产相干的贷款占整个银行贷款的比重，和价格收进比或是价格租金比。
中国的这些指数，实际上已超过了正常的水平，超出了正常的经济理论以为公道的水平。北京的住房可支付率，价格收进比已超过了20倍，这比1990年东京房价到达顶峰的价格要高很多。因此对这些指标进行密切的检测，可以给我们提供非常好的早期预警的信号。
房地产泡沫幻灭以后影响，基本上和相干的泡沫背后资产地产的价格，占GDP的比重是相当的。在蓝线当中可以看到，十五年是一个降落的趋势。这些曲线显示了从土地价值的降落所带来资本的损失，实际上要比相干股价降落大很多。我们从这些经验当中学到甚么呢?首先这类不平衡的政策组合特别是货币政策扮演了一个重要的角色。第二点也对整个房地产放贷产生误判，假如只对银行业的贷款进行分析。
第三早期的信号是很轻易被错过的相干的泡沫以后的深度和广度影响，和相干泡沫背后的真实土地价值，和世界经济的比例是正相干的。中国的房地产价格上涨，在过往几个月出现了降落的趋势，在有些大城市出现了一些下调的信号，现在这些政府已开始对货币政策进行微调可能更趋向宽松。日本的经验告知我们，可能会有一个房地产泡沫减退的误觉。
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